太原旭海大厦有什么问题？
渤海银行股份有限公司太原分行辩称，本案涉案标的物为在建工程，故1与被执行人太原旭海水产有限公司签订的存量房买卖合同无效。太原旭海水产有限公司不是开发商，其自建房不能作为商品房预售，只能以存量房的形式买卖。但合同签订前，该项目尚未竣工验收，仍在施工，无法在房产管理中心进行房屋权属登记。因此，基于房屋所有权的房屋买卖合同无效。2.被申请人不可能实际占有，不适用相关法律规定。3.由于本案涉及的在建工程是一个整体，不可分割，因此异议请求不具备显示操作性。2.太原旭海水产有限公司与渤海银行股份有限公司太原分行就本案所涉在建工程签订了编号为2015的抵押借款合同，并进行登记，承诺不处置全部或部分抵押物，并承诺未经渤海银行股份有限公司太原分行书面同意，不出售全部或部分抵押物目前，太原旭海水产有限公司的直接纠纷， 经法院审理，异议人享有的债权、抵押权的合法性得到确认。 渤海银行股份有限公司太原分行申请对本案涉案标的物进行评估拍卖，符合相关法律规定。
我们发现，位于太原市小店区市北营北路6号的旭海农副产品交易大厦正在建设中，由太原旭海水产有限公司投资建设，该项目已办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。本项目规划建筑功能为:商业、商务公寓，土地用途为商业、金融用地。
2065438+2008年8月26日，山西燕龙房地产开发有限公司与X、太原旭海水产有限公司签订协议，约定由山西燕龙房地产开发有限公司向X提供价值7325万元的房产，作为X向山西燕龙房地产开发有限公司借款经营，X按约定分期偿还给山西燕龙房地产开发有限公司。太原市旭海水产有限公司以其名下位于太原市小店区北营北路6号旭海农副产品交易大厦一楼的在建店铺作为上述借款的抵押担保。
2065438+2005年5月4日，太原旭海水产有限公司与渤海银行股份有限公司太原分行签订借款合同，由渤海银行股份有限公司太原分行向太原旭海水产有限公司提供贷款3000万元以下，用于旭海农副产品交易大楼项目建设。同日，渤海银行股份有限公司太原分行与太原旭海水产有限公司签订《房地产抵押协议》，约定太原旭海水产有限公司将北营北路6号在建工程及土地使用权抵押给渤海银行股份有限公司太原分行(在建工程价值2999万元，土地10000元)，用于向渤海银行股份有限公司太原分行贷款3000万元，抵押期限为该抵押已于2065438+2005年6月25日在太原市房地产产权登记中心登记。2015，17年7月在国土资源管理部门办理了国有土地使用权抵押登记。渤海银行股份有限公司太原分行于2015年6月6日向太原旭海水产有限公司发放贷款2999万元。
2018年10月30日，太原旭海水产有限公司无法偿还到期借款。经我院审理，我院于201165438(2018)晋0165438作出决定。调解书确认，太原旭海水产有限公司应向渤海银行股份有限公司太原分行支付本金及利息33031542.67元，以及2018年6月25日后按借款协议应支付的利息、罚息、复利。因太原旭海水产有限公司未按调解协议清偿贷款本息，渤海银行股份有限公司太原分行于2019年3月8日向我院申请执行，我院立案执行。2065438+2009年4月9日，我院对上述在建项目进行了查封，查封期限至2022年3月28日。实施过程中，我院依法委托评估机构对上述在建项目进行了评估，评估值为125282600元。2019，19年10月20日，我院作出执行裁定，裁定拍卖太原旭海水产有限公司抵押的上述在建工程..
以上事实，有房地产抵押协议、抵押登记证明、民事调解书、执行裁定书、协议书、收款收据及当事人陈述为证。
法院认为
本院意见认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对案外人的担保物权依法享有优先受偿权，案外人提出执行异议的，人民法院不予支持，法律、司法解释另有规定的除外。”太原旭海水产有限公司已于2015年5月4日将在建工程抵押给渤海银行股份有限公司太原分行，并办理了抵押权登记，故依法享有在建工程优先受偿权。太原旭海水产有限公司与山西燕龙房地产开发有限公司存在借贷关系，并抵押了房屋。但其未办理抵押登记，故山西燕龙房地产开发有限公司不享有担保物权。山西燕龙房地产开发有限公司与太原旭海水产有限公司签订合同时，其购买的房屋仍在施工，未办理商品房预售许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。但涉案房屋尚未取得预售许可证。据此，双方签订的购房协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，应当返还因合同取得的财产，有过错的一方应当赔偿对方的损失。双方都有过错的，应当各自承担责任。据此，山西燕龙房地产开发有限公司对太原旭海水产有限公司具有返还房款、赔偿损失的债权，其债权不能对抗渤海银行股份有限公司太原分行的抵押权，故不属于消费者权益保护范围。山西燕龙房地产开发有限公司的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理异议复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理异议复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院对山西燕龙房地产开发有限公司的异议不予支持，山西燕龙房地产开发有限公司书面异议中的其他诉讼请求因未判决，不能在执行程序中处理，应依法另行处理。综上，因渤海银行股份有限公司太原分行依法享有涉案在建工程的抵押权，山西燕龙房地产开发有限公司提出的排除执行异议不成立，本院不予支持。