专家:王迪经常要将房价翻好几倍才能获利。

注重资产管理是罗振宇认为凯德在商业地产运营中最独特的一点。“从拿地到成品出现，资产管理其实在这个过程中起着非常重要的作用。”凯德的核心竞争力是利用集团价值链资源做综合开发项目，将各种功能和业态有机衔接，发挥协同效应。

本报记者张晓玲实习记者吴深圳报道。

下滑的传统房地产市场搅动着每一个开发商的神经，他们或是兴奋，或是疲于应对各种转型。但是对于那些已经布局运营，深谙资产管理之道的企业，比如凯德，现在的时代是地产的时代。

5月24日晚，在来福士广场开幕前夕，凯德集团中国区CEO罗振宇在接受21世纪经济报道记者专访时表示，房地产已经进入了一个新的阶段，无论如何定义，这个阶段都与以前不同。凯德的战略是聚焦一二线，深化综合战略。在这个过程中，多年积累的资产管理能力和地产金融设计成为凯德置地的秘密武器，帮助其在中国市场突围。

囤积土地升值的时代结束了。

“中国房地产已经进入另一个阶段，高速增长的时期已经过去。现在是房地产的时代。”罗振宇指出，过去三五年后卖地可能比盖楼的操作好，但现在，拿地占用资金量大，成本高，这种策略已经不适用。所有开发商都面临转型。

中国房地产已经进入存量时代，市场分化严重，不同城市也呈现出不同的格局。

最近一二线热点城市地王频出。对此，罗振宇表示，拿地的房地产企业预期高，拿地成本高，势必在未来几年房价翻几倍后盈利。“没想到，我们不使劲碰。”

另外，国内的金融环境也不支持开发商长期持有物业。

以深圳来福士为例。这个来福士要花70多亿，但可能要15年甚至更久才能通过收租把钱拿回来。“愿意这样投资，真正做房地产的人不多，但不多。”

罗振宇认为，眼下做房地产更重要的是让资产“增值”。通过长期持有物业，依靠开发商的经营管理，实现增值，赚取利润。

无论从政府还是市场的角度来看，无论是商场、写字楼还是服务公寓，综合体的价值只有整体持有，专业运营才能实现。把商业地产分割成小产权，批量出售，不是长久之计。

在罗振宇眼中，一二线城市的房地产市场尚未饱和，城市演进和更新还有很大空间。随着地铁的发展，城市可以扩张。此外，城市更新中还有很多旧村旧城改造项目，通过建造一个成型的综合体将整个区域连接起来。“政府将欢迎这种模式，竞争将会减少。”

基于以上认识，未来凯德集团将以一、二、五大城市群为重点，华北以北京、天津为中心，华东以上海、苏州、杭州、宁波为中心，华南以广州、深圳为中心，西南以重庆、成都为中心，华中以武汉为中心。在中原，凯德投资河南建业，持股27%作为中原的发展平台。

揭秘凯德资产管理

注重资产管理是罗振宇认为凯德在商业地产运营中最独特的一点。“从拿地到成品出现，资产管理其实在这个过程中起着非常重要的作用。”

罗振宇介绍，凯德在建设前期会衡量建筑是否符合当初的定位和思路。另外，随时关注市场变化。如果市场风向发生变化，凯德会做出相应的调整，在区间内寻找最优解。

在管理阶段，我们将通过市场的反馈优化方案来增加我们的收入。“可以通过分割增加出租面积，或者改造建筑本身的缺点，比如改变商场的动线。不要小看这些细节。稍加调整和完善，租金收入可能会增加65，438+00%-65，438+05%。”

凯德的核心竞争力是利用集团价值链资源，做综合开发项目，有机衔接各种功能和业态，提供更好的整体体验，发挥协同效应。这包括建设和运营购物中心、写字楼、服务公寓、综合体，以及建造房屋，将它们连接起来并规划和开发整个区域。

目前凯德的综合体项目有来福士、城市开发、旧改项目、在市中心地铁上建综合体等。

和所有开发商一样，凯德的实体商场也面临着电商的冲击。在中国，电子商务的发展比世界上任何一个国家都更快、更猛。

罗振宇对此也深有研究。他表示，电子商务会对实体经济产生一定影响，包括凯德的商场。一百万人口，过去可能有10个商场，现在五四个可能就够了。从凯德的角度来说，重要的是前三，只要活下来了，自然就有生意可做。

罗振宇透露，凯德已经开始尝试更加智能化或者互联网+的理念和做法，让建筑更加智能化，能够通过技术与人交流。“我们和租我们店的商家需要更多地了解客户，尤其是如果我们帮助商家分析这些客户，我们可以更好地定位我的商场”。

为此，公司开发了CapitaStar 2.0平台，通过回馈优惠来认可和留住客户；另一方面，我们也和其他互联网公司合作，比如百度，探索和了解客户。

这种互联网plus不仅仅用在商场，罗振宇希望在凯德写字楼工作的员工也能在商场购物；住宅小区业主出行时也住在凯德的服务公寓里，用互联网识别客户，把一切连接在一起，打造生态系统。

另外，通过智能设施或者物联网，我们也希望减少用户来凯德物业的阻力，比如使用智能停车，或者在电梯旁边预留车位给忠诚的购物者，可以带来更多的人。

互联网带来的工作和生活方式的改变也会影响商业地产的发展。“现在流行在办公室享受工作空间，也许未来的商场会提供联合办公空间，可以同时办公和购物；未来的商场、写字楼可能不再是传统的商场、写字楼。”

希望中国。

更多开放的房地产投资信托基金

罗振宇指出，如果长期持有大型物业，有必要与资本市场挂钩，证券化或者长期安排资金。否则靠租金返还收回成本可能需要15-20年，大部分地产商不可能长期大规模持有商业地产。

而这种财务安排正是凯德所擅长的。“资产证券化”是凯德拥有庞大资产的筹码之一。罗振宇透露，凯德前期会将稳定优质的项目注入房地产信托资金，资金回笼后再投资新项目。目前凯德在中国有10家商场被注入信托基金；对于其他长期持有的综合体或物业，凯德置地通过不同的私募股权基金进行运作。

罗振宇指出，目前国内资本市场的开放程度还不足以将商业地产证券化。从基金管理和国内私募的角度来看，外资在中国投资还是有一定限制的。

他希望国内的金融政策继续开放，可以在国内操作一些房地产金融产品，让商业地产的发展更上一层楼。

罗振宇期待中国放开REITs，优化整个架构。国外私募基金以美元为主，但国内使用人民币，从税收和汇率角度存在一定风险。另一方面，中国目前是公司制，而国外大部分是信托制，这就意味着公司税要在中国缴纳。“如果能在中国做一个类似新加坡的信托基金，会降低一些风险，增加税收的诚信度。”未来如果条件允许，凯德置地还将在中国发行房地产信托基金上市。

罗振宇说，中国还是一个很好的市场。“短期货币或回报可能会下降，但从全球投资回报的角度来看，我们接触到的长线投资者仍然看好中长期市场趋势。”

(以上回答发布于2016-05-28。目前的购房政策请参考实际情况。)

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