融资渠道收紧，到期高峰临近，房地产债券下半年迎接还款考验。
据CICC统计，9月将迎来下半年信用债到期高峰期，全月到期回售总额超过8600亿元，为下半年最高，其中低评级债券和非国有债券月度到期总额也为下半年最高。
在“房住不炒”的政策导向下，多家机构认为，房企实现大规模净融资将越来越困难，行业信用风险可能上升，部分房企可能面临较大流动性压力。
房地产债务“顽强”增长
数据显示，7月和8月信用债整体供给分别达到8226543.8亿元和9305亿元，重回上半年高位。考虑还款因素后，净融资分别为6543.8+0969亿元和2966亿元，扭转了5月和6月连续两个月净融资不足1000亿元的局面。相比之下，今年5月份的融资规模和净融资规模分别只有5566亿元和3865.438亿元，6月份的两个数字也分别只有5774亿元和967亿元。
分析人士认为，8月信用债供给加速一方面是由于收益率下降后发债成本优势凸显，另一方面是发行人需要在9月补齐半年报。
7、8月份，房地产行业债券融资规模保持增长。7月份房地产债券发行量达到532亿元，是6月份的1.8倍，净融资规模为-44亿元，较6月份增加98亿元。8月份房地产债券发行量增长超过30%，达到709亿元，净融资规模也一举转正，达到78亿元，创4个月新高。
根据CICC的报告，如果剔除城投债，7月份房地产债券净融资已经转正，8月份进一步增加到6543.8+05亿元以上。报告认为，近两个月房地产债券供给进一步增加，一方面是因为前期拿到批文的发行人“抢占”了发行窗口，另一方面也与其他融资渠道收紧后债券的替代作用有关。
但值得注意的是，8月份中国房地产的美元债券供应量大幅下降。数据显示，当月中国房地产发行的美元债券金额仅为6543.8+0.88亿美元，上月为65.4亿美元。有分析认为，8月海外地产债供给萎缩可能是季节性发行低迷造成的，但也有房企海外融资收紧、融资成本上升的影响。
融资渠道收紧
2019以来，房地产政策密集出台。4月份“房住不炒”的基调重申，调控收紧趋势明显，房企融资渠道全部收紧。
5月，监管层发文防止资金通过信托、融资租赁、AMC(资产管理公司)等渠道非法流入房地产市场，并要求银行对房地产项目进行更严格的审核，收缩房地产企业前端拿地融资，防止资金挪用。同时，由于土地市场火爆，房价上涨，监管层迅速收紧对“王迪”的融资，激进型住房债券和ABS的发行被叫停。7月，监管层约谈房地产信托业务发展过快的信托公司。同月，国家发改委发文规范房地产企业境外发债，要求房地产企业发行境外债券只能用于置换次年到期的中长期境外债务。7月30日召开的中共中央政治局会议再次强调“不要炒房”，提出“不要把房地产作为刺激经济的短期手段”。
统计显示，5月份以来，房地产开发资金累计同比增速开始连续下滑，从4月份的8.9%降至7月份的7%，表明上述一系列政策对房地产融资的影响已经显现。
值得一提的是，今年上半年，房企和房地产信托的美元债务贡献了相当数量的新增房地产融资，但自7月份以来，两者均出现明显下滑。
回头看，房地产企业面临的融资压力正在累积，行业信用风险可能上升。一方面，房企融资渠道全面收窄。另一方面，房企还要应对下半年的偿债高峰。
当偿债高峰遇上融资收紧
据CICC统计，9月将迎来下半年信用债到期高峰期，全月到期回售总额将超过8600亿元。据机构统计，按照行业分类，剔除城投部分，9月房地产信用债到期量和进入回售期的规模分别为386亿元和433亿元，均为下半年月度最高点位，到期回售总规模为820亿元。其中，非国有房地产债券到期和回售规模分别为303亿元和279亿元，占9月房地产债券到期和回售总额的78%和64%。这个分销商的成熟和转售压力更值得关注。
TF证券固定收益研究报告指出，在“房住不炒”的政策导向下，房企融资面临全面收紧趋势。从管控方式来看，对于房企的各种融资渠道，多采用“余额管控”。大部分房企还能“借新还旧”，但要实现大规模净融资会越来越难。没有增量资金，甚至略有收缩，意味着部分房企将面临较大的流动性压力。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，今年三四季度是房地产企业的偿债高峰。如果同时考虑到期债务规模、提前支付和回收规模，实际规模可能更大。但今年上半年，大中型房企在房地产债券监管边际放松阶段大规模发债。前4个月境内外债券同比大幅增加，借新还旧可以覆盖今年到期的债券规模。从长期来看，2020年下半年至2021，房企到期债务可能更大，后续偿债压力不容忽视。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示，最近房地产债券集中到期的压力确实很大。预计在不久的将来，房企将更多采取以价换量、降价促销的方式主动去库存，实现更好的资金回笼。
中原地产首席分析师张大伟提到，从房地产信托和海外发债监管来看，主要是规范而非全面暂停。对于中小房企和负债率高的房企来说，未来很难指望融资，但对大企业的影响相对有限。
国泰君安研究报告指出，房地产销售、融资等现金流入和流入压力加大，唯一的利好是房企开始主动收缩拿地。因此，判断房地产债券信用利差将继续扩大，短时间内等级间利差分化难以消除。