房地产M&A融资资金的相继落地，会成为拯救危在旦夕的房地产企业的利器吗？
最近发生了很多与房地产项目并购有关的事件。在此之前，融创、世茂、雅居乐等相继出售项目股权，地产行业项目并购颇有可为。业内人士认为，房企之间合作项目的股权收购兼并会占得先机，但如果要大规模进行，还需要几项具体政策的支持和配合。
多渠道资本流入
据华润置地官方微信微信26日公告，与招商银行签署合作协议，将支持华润置地抓住市场机遇参与房地产项目并购，有利于发挥并购在防范和化解行业风险中的积极作用，促进行业健康发展和良性循环；同时，此次合作将助力华润万象人寿的中长期业务发展需求，为华润万象人寿的物业、商业、数码等业务发展提供资金支持。
同日，招商蛇口和建发地产分别在银行间市场成功发行M&A票据。招商蛇口发行中期票据金额为6543.8+0.29亿元，募集资金全部用于房地产项目并购，帮助资金需求较高的在建房地产项目顺利完工。建发地产本次成功募集6543.8+0亿元，其中4.6亿元用于收购两个目标房地产项目公司股权。6月65438+10月12日和6月13日，华侨城集团发行中期票据共计15亿元，其中9.6亿元用于偿还M&A贷款。
房地产企业能够发行M&A票据，是因为2021年2月央行和银监会联合发布的《关于做好重点房地产企业并购风险处置项目金融服务工作的通知》，明确支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，为重点房地产企业并购风险处置项目募集资金。此外，相关M&A贷款不再纳入保险企业项目负债收购“三条红线”相关指标。
平安证券指出，根据上海清算所的披露，2020年以来发行的5只M&A票据主要集中在基建和商务办公类资产。M&A票据用于房地产行业实属罕见，政策鼓励意图明显。
除中期票据外，6月5438+10月13日，保利地产拟发行的公司债券获上交所受理，类别为小额公开发行，拟发行金额为50亿元。其目的之一包括“房地产项目的兼并和收购”。6月5438+10月21日，浦发银行宣布完成第一期金融债券簿记定价，债券发行规模为300亿元，其中50亿元为房地产项目主题债券。这是首只由金融机构发行的M&A房地产项目主题债券。
平安证券认为，在过去的楼市低迷期，大部分市场风险是通过放开限购限贷(如2014 -2015)刺激需求来释放的。目前行业面临的困境是信用危机，买家和金融机构信心普遍不足。在“房住不炒”的总基调下，仅仅依靠需求刺激是无法从根本上化解风险的。因此，房企项目并购成为化解风险、实现出清最有效的市场化手段之一。
央企和国企唱主角
从以上动态可以看出，资金支持的主要来源是央企和国有房地产公司。虽然万科、碧桂园、龙湖之前也发行或计划发行中期票据，但其目的并未指向房地产项目并购。事实上，经过一段时间的沉寂，中央和国有房地产公司已经开始在并购市场有所行动。
在获得上述资金支持之前，过去很少接到并购的华润万象人寿接连进行了两次大规模并购。65438年10月5日，华润万象人寿发布公告称，拟购买禹洲物业全部注册资本，最终约定价格不高于1.06亿元。65438+10月20日，华润万象人寿发布公告，拟以不超过22.6亿元的代价将中南服务收入囊中。宇宙集团和中南建设的资金比较紧张。如果最终能成功出售各自的物业公司，资金压力会得到一定程度的缓解。
65438年10月24日，雅居乐和世茂集团先后发布公告，分别以654.38+0.843亿元和654.38+0.844亿元的价格向中海地产出售各自持有的广州亚运城约26.66%和26.67%的商住混合综合体项目。65438+10月21日，世茂集团还以1.6亿元的总价出售了上海北外滩项目公司的股权，收购方为上海市国资委下属的一家房地产开发公司。
近日，融创陆续转让位于武汉、昆明等城市的多个项目公司股权。收购方包括首创置业、武汉城建和法华地产，均为京、汉、珠三地的国企。
广东省住房政策研究中心首席研究员李对中新经纬表示，之前由于企业债务情况复杂，房地产市场持续低迷，并购案例相对较少。近期，并购明显加速。“这不仅与房地产市场逐步稳定、各地积极搭建M&A对接平台、金融市场M&A基金发行有关。也受到部分企业出售优质资产意愿的影响。比如世茂出售上海、广州、深圳的核心资产。”
“央企和国有地产公司无疑是目前并购的主角，未来个别优质民企，如万科、龙湖等也可能参与其中。至于其他大部分民营房企，资金链比较紧张，不太可能参与。”李判断道。
除了央企和国有地产公司，资产管理巨头也有参与的迹象。据《中国证券报》26日报道，金融管理部近日召集多家全国性资产管理公司(AMC)开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则参与创业房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。
你能拯救危房企业吗？
华泰证券研究所副所长张继强指出，考虑到并购的意愿和难度，潜在标的将主要是一线优势、二线实力强的民营企业项目，以及参与合资、股权结构清晰的国有企业。中信证券也表示，合作项目是M&A市场的开始，因为M&A的发起人对合作项目的具体情况非常熟悉，一般M&A行为发生后才能解除项目层面的资金监管。
中信证券甚至预测，合作项目的并购空间很大。“根据测算，十家高信用公司涉及的少数股东权益合计高达7452亿元，而假设其中25%是与资金困难的公司合作，以成本价收购相关合作项目，70%的项目需要通过并购解决，那么这十家高信用公司需要为合作项目股权支付1304亿元。这个估计是保守的。"
各种资金陆续汇集，M&A贷款不在“三条红线”之内。这是否意味着大规模的M&A潮将开始？李认为，项目收购兼并不同于企业破产重组。将是民营房企实现软着陆，提高自救能力的重要途径，未来规模还将继续扩大。
不过，张继强提醒，目前M&A融资并未纳入“三条红线”，债券募集资金使用要求、信封面等政策细节尚不明确。因此，M&A融资的大规模落地需要多个监管部门具体政策的支持和配合。此外，销售受阻是房企目前最大的痛点，仅仅放松金融体系不足以从根本上改变预期。(中新经纬APP)