房地产借壳上市如何融资

房地产公司借壳上市在最近两年成为一种趋势，这些公司成功上市后的发展也成为投资者关注的焦点。近日，记者参加了广州恒大地产战略发展研讨会。来自65，438+00多家证券公司和基金公司的研究员和投资经理出席了会议，就上市公司的发展战略发表了意见。业内专家普遍认为，房地产企业发展的两大要素是资金和土地储备。现在土地实行公开招拍挂政策，土地储备能力最终取决于资金实力；然而，中国房地产公司的开发资金来源并不多。银行贷款、预付款和自有资金是三个主要来源。近年来，银行系统非常重视可能出现的房地产信贷风险，房地产预售许可的门槛越来越高。借壳上市和再融资已经成为房地产企业寻求发展的理想渠道。据统计，近年来实际控股股东发生变更、新控股股东在房地产行业发展的公司有24家，其中仅有4家公司增发，2家公司获得配股，这意味着75%的买壳公司尚未达到融资目的。与会专家认为，造成这种情况的主要原因有:一是我国资本市场对上市公司再融资要求严格，房地产公司业绩波动大，负债高，难以达到要求。其次，大部分公司的借壳上市时间都不长。我国房地产公司借壳上市的趋势是在2000年底2001年初，到现在才一年多，上市房地产公司实现再融资的最短时间是2.2年。各证券公司房地产研究员认为，房地产行业由于“开发-销售”周期的原因，容易出现业绩波动，其管理结构与上市公司的要求也不太相符。要实现再融资，最关键的是保持业绩稳定，按照上市公司的要求规范治理。解决这个问题，主要应该从以下几个方面入手。一是要制定自身发展的长期战略，使发展项目保持衔接，从而保持业绩稳定。比如深圳万科开发的项目，具有全衔接的特点，达到了上市公司每年开工、热销的良性循环，使公司保持稳定优质的业绩，保持持续的再融资能力，最终成为业绩优异的大而强的地产股。第二，可以做一些合法的技术处理。在收入确认上，房地产企业可以调整完工时间，使销售收入的分配更加合理。在财务处理上，对存货、预提费用、无形资产三个会计科目做一些技术操作也是大有裨益的。第三，可以通过经营一些自有的物业进行经营或者租赁，每年获得固定的收益，达到稳定业绩的目的。如北京金融街借壳上市后，由于稳定的物业租金收入和一定的土地开发，每年净资产收益率保持在10%以上，2002年成功再融资4010万元。再如，龙发有限公司通过购买广州黄金地段、收入最稳定的天域花园出租物业，稳定了公司收入。在规范治理方面，公司借壳上市后，房地产公司必须加大规范治理的力度。良好的公众形象对上市公司意义重大，而塑造良好的资本市场形象的关键是做好信息披露，建立良好的投资者关系。最重要的是规范公司本身的治理。包括公司日常决策管理的规范化，激励机制和约束机制的明晰化，发展战略的重新调整以适应资本市场的要求。