有“地产”无“养老”如何回归养老地产本质
只有“房产”没有“养老金”。养老地产如何回归服务本质？
近年来，随着我国社会老龄化的加剧，“银发”市场迅速扩大。其中，养老地产被地产商称为“夕阳下的朝阳银发市场”。
然而，在养老地产概念被热炒的同时，习惯了高周转、高利润的房企却因回款周期长、盈利难而陷入两难境地。一些买了新建的“老年住宅区”、“老年公寓”的老人感叹，“养老”只是噱头，卖房才是本质。
养老地产“钱景”可期。
“随着中国老龄化程度的加深，未来养老产业将大有可为。”日前，重庆多家房企相关负责人向《工人日报》记者透露，其企业未来的房企开发项目，很大程度上将围绕“养老”展开，抢占重庆“银发”市场，力求找到一种能够回笼资金、持续盈利的模式。
记者了解到，重庆是西部地区第一个进入老龄化社会的城市。《重庆统计年鉴》显示，预计到2020年，重庆60岁以上总人口将超过800万，即全市户籍人口中23%为老年人。因此，重庆的养老地产市场将是一块巨大的“蛋糕”。
根据全国老龄办《中国养老产业规划》报告，到2030年，中国养老服务市场总产值将超过10万亿元。接下来的10~15将是养老产业发展的黄金时期。
“养老地产并不是特别新潮。它的概念可以追溯到10多年前，只是之前有点不温不火。”重庆某房企销售部负责人余华告诉记者，2008年，保利曾派高层出国考察养老地产。至2013年初，保利首个养老地产试点项目——和熙汇老年公寓成功落地并开始运营。在此期间，大大小小的房地产企业开始陆续“试水”。近年来，在国家政策的支持下，养老地产取得了大规模的发展。
据不完全统计，我国已有80家房地产开发商进入养老地产领域，公开披露的养老地产项目超过100个。除了龙头房企积极入市外，一些中小型房企也纷至沓来，成为养老地产领域的重要组成部分。
“从2017开始，很多做得好的养老公寓就一房难求了。所以在这种情况下，它的一些资产证券化项目基本是可以预期的。”全联房地产商会名誉会长聂梅生曾表示，随着老龄化人口的快速上升，养老产业一定会成为下一个朝阳产业。
也有业内人士分析，中国已经逐渐进入老龄化社会，这是不争的事实。房企和保险公司涉足养老地产，其实是布局了一片万亿级的经济蓝海。
“养老”是噱头，“卖房”才是本质。
尽管目前养老地产很火，打着“养老”口号的项目遍地开花，但对于一些被此吸引的老人来说，养老地产有点名不副实。
67岁的付明东(化名)是重庆钢铁集团的退休职工。因为他和老伴年纪大了，不能长时间吹空调，但是重庆的夏天特别热。退休后，他们每年夏天都会去贵州或者湖北避暑。
两年前，付明东的儿子在湖北利川给他买了一套小公寓，并告诉他公寓配套成熟，有一些为老人服务的项目，特别考虑到老人的需求。
“去年夏天，我和老伴到了那里，发现一点都不方便，之前承诺的配套都没有了，更不要说医疗和老人家政服务了。点菜花了十多分钟。”付明东说，公寓的旗帜一直是“避暑胜地，养老最佳选择”。“所谓的养老地产，其实就是卖房，养老只是噱头。”
记者在采访中发现，很多人对养老地产颇有微词。他们认为，房地产公司自己可能也没有搞清楚什么是养老地产，也没有关注到老年人的真实需求。只要房子卖了，一切都好。
事实上，近年来，房地产企业以“养老”为名卖房的现象屡见不鲜。在业内专家看来，养老没错，房产没错，养老地产也没错。错的是开发商打着养老的名义在政策的支持下搞圈地活动，根本不知道养老地产该干什么，只知道盖房子，卖房子。
北京市房地产协会秘书长陈至曾公开表示，由于定位不清晰，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同的形式进行销售，并没有摆脱传统房地产开发的本质。
对此，重庆当地一家房企相关负责人表示，对于从事养老地产开发的企业来说，不卖房很难盈利，卖房背离了做养老产业的初衷，房企也处于两难境地。“面对这么大的蛋糕，房地产企业不可能无动于衷，但苦于国内没有真正成功的商业模式可以借鉴。传统房企也在摸着石头过河，至少还需要5年才能成长起来。”
需要向“养老服务”转型
目前，虽然不少房企争相打造养老产品线，但养老服务投资回报率远低于传统房地产投资。养老地产的概念虽然产生已久，但并没有明确的成功商业模式。
据了解，一个养老项目从立项、筹备到开业的周期比一般行业要长，达到盈利平衡点需要3-4年，实现盈利需要5-6年。有业内人士指出，在房企的多元化业务中，养老地产的回报周期无疑是“进展最慢”的。
保利地产董事长宋广菊曾表示，养老地产的长期投资、持有、运营为主的地产模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不一致，任何缺乏早期预测的行为，都可能造成投资风险。
除了缺乏成功的商业模式，很多从业者认为，养老地产的概念虽然诞生已久，但落地的项目还是新生事物，还有很多不完善的地方。其中，项目获取是养老行业的行业痛点。
“由于相关法律法规不成熟，缺乏有效的市场监管，养老机构资质良莠不齐，社会上对养老行业存在信任危机……”重庆大渡口区某街道工作人员坦言，人们对房地产企业有成见，因为确实存在房地产企业对业主的承诺没有兑现的情况，所以很多养老项目和政策都难以落地。
针对养老地产面临的困境，房地产业内人士认为，对于传统房企来说，要进入养老产业，打造真正的养老地产，首先要完成从“地产主人”到“养老服务”的角色转变，在政府支持和企业运营并重的基础上，努力将“养老地产”转变为“养老服务”，实现养老的“老有所养”，使企业回笼资金，增加利润。
“养老地产回归养老需求的本质是房企如何提供养老服务。”在重庆资深地产商徐波看来，养老地产的核心在于服务运营，而中国养老服务运营公司的流程体系和人员培训相对薄弱，不同地区的经济发展水平、消费水平和服务需求也不一样。因此，选择合适的产品和运营模式将决定项目的落地，如何提供人们真正需要的养老服务将决定项目能否长久走下去。