房地产融资案例分析

借壳上市，幸福产业的重大资产重组始于2006年底，2008年底1获中国通过，2008年年中完成。整个重组过程跨越了大约1.5年。

幸福产业整体重组方案就是在股权分置改革的背景下诞生的。该计划的设计和运作有许多创新的解决方案，符合当时的市场趋势和热点。是房地产公司借壳上市的典型成功案例。

二、解读48家房地产企业的融资方式

解读房地产企业48种融资方式

房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信贷渠道进行的资金筹集、融资及相关金融服务等一系列融资活动。那么如何突破融资困境，选择合适的融资方式呢？

第一个计划:应收账款融资

1的支付方是政府机关、大集团、银行等银行信任的有信用单位。

2应收账款证券化(信托)

第二个计划:应付账款融资

1，远期承兑汇票

2.质量保证保管

3.应收账款证券的支付

重要提示:与政府部门打交道，心情，人情，事。1%国有资产的项目不予投资。

第三个方案:资产典当融资

1，应急贷款，典当最快。

2.接受市场上有价值的当物，如动产、存货和设备。

3、可以批量赎回

第四个计划:企业债券融资

1.债权人不干涉企业经营。

2.利息是税前支付的。

第五计划:存货质押融资

1，数值在一定时期内相对稳定。

2.存放在第三方仓库。

第六方案:租赁融资(大型设备)(买卖双方均可)

1，有利于提高产能和行业竞争力。

2.逐年分摊成本，实现避税。

3、买断前几个所有权

第七计划:房地产抵押融资

1，不接受小产权

2.评估后添加贷款。

(小产权可以租给在银行使用信贷的大公司，可以在银行按年租贷款)

第八个计划:证券抵押贷款

1，留存国债股票的预期收益

2、可以批量赎回

3.通常是不记名证券。

九五计划:经营性贷款

1，基于现有的业务记录

2.用于公司主营业务。

第十个计划:装修贷款

1.有抵押物无还款来源。

2.额度的范围和比例都比较大。

第十一个计划:专利融资

1，有有效期限制。

2.有成功的市场和规模。

深圳市福田区、南山区政府对企业专利贷款有特殊的贴息政策。

第十二个计划:预期收入融资

1，可以有效利用提前预期收益。

2、一般需要使用担保工具。

第十三个计划:内部管理融资

1，留存收益融资

2.振兴股票融资

案例:万乐1亿。

案例:股权转股权融资节省税收800万英镑

第十四个计划:个人信用贷款

1.最大化个人信用

2.最大化现金流

十五计划:企业信贷融资

1，企业信用最大化，

2.最大化企业现金流

第十六个计划:商业信贷融资

1，有形商业融资

2.无形商业融资

第十七个计划:私人贷款融资

1，充分利用非正规软金融信息

2.便捷的程序和灵活的方法。

3.特殊风险控制和收集方法

18.应收账款的预期融资

1，预期是可以预见的。

2.期望值是一个增加的趋势。

第十九个计划:补偿贸易融资

1，供需是同一个系统。

2.需求明显大于供方。

第二十个计划:BOT项目融资

1，A建设-A运营-移交B(公共工程特许权)

2.A建造-A操作-转移到B(私有)

第21项:项目包装融资

1，价值无法体现或实现。

2.可预测的升值空间

二十二:资产流动性融资

1，有价值无未来

2.新项目的预期回报高。

二十三:留存收益融资(内部融资)

1，主动，可控，底息成本，

2.有稳定队伍的作用。

第二十四方案:产权交易融资

1，资产交易融资

2、可以优化股权结构，优化资产配置，提高资源利用率。

3.国有资产的企业用的多。

二十五计划:壳上市融资

1，曲线上市融资

2.综合成本低，市盈率低。

第26项:商品买卖融资

1，预付款融资

案例:顺驰的快速制胜之道

第二十七个计划:经营融资

1，会员卡融资

2.促销融资

第二十八条:股权转让融资

1，战略合作伙伴融资

2.优先股，债转股

第二十九计划:增资扩股融资

1.随着股本的增加，持股比例发生变化。

2.规模扩大，原股东投资不变。

第三十个计划:杠杆收购融资

1，以小搏大。工具

2、集资、收购、出售、重组、上市

项目31:私募股权融资

1，成长，竞争力，优秀团队

2.良好的退出渠道和预期收益。

计划32:私人债务融资

1，现金流稳定

2.良好的信用体系

第三十三计划:上市融资

1，国内外上市，美国，香港，新加坡，澳大利亚，台湾省。

2.主板、中小板和创业板

第34项:资产信托融资

1，成本较高约17%。

2.有效规模的要求

第三十五期计划:股权质押融资

1，可以有效评估公司价值。

2.清晰的所有权结构

第三十六个计划:引进风险资本

1，风险投资的价值不仅仅是钱。

2.以上市和退市为目的。

第三十七计划:产权交易所融资

1，股权清晰，可征税。

2.专注于战略替换。

第38项:保险融资

1是最后一道保护屏障。

2.不要买，不要多买

第39条:衍生融资

1，适合大型企业

2.有很高的财务风险。

第四十个计划:民间融资(个人贷款和委托贷款)

1，个人贷款理财

2.公司借贷和融资

案例:粤东水厂工程

第四十一条:不动产和动产抵押贷款。

1，房地产抵押贷款

2.土地使用权抵押贷款

3.设备抵押融资

4.动产质押融资

5.浮动抵押(产品、半成品等。)

第四十二条:票据贴现贷款

1，商业票据贴现贷款

2.买方或协议的有息票据贴现贷款。

案例:思维决定出路。

案例:猛龙过江，震动京津。

案例:产权公寓模式

第43条:融资租赁

1，简单融资租赁

案例:光华出租车项目

2、BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)

3、ABS

案例:欧洲迪斯尼乐园项目

第四十四计划:投资银行融资

1，投资银行

案例:蒙牛腾飞

2.风险投资公司

3、科技风险投资基金

数据:风险评估指标

4.房地产产业投资基金

5.证券投资基金

第四十五个计划:资产证券化融资

1，(房地产)资产证券化

2.抵押贷款证券化

案例:奥运3000亿融资

3.可转换债券

第46条:场外市场

1，中小企业私募。企业需要达到一定规模，目前综合成本为12%-18%。

2.深圳前海吴彤私募股权中心。操作灵活，方式多样，放款时间快。年利息成本8-12%。

3.国内三板市场。融资渠道多，影响力大。

第四十七计划:众筹模式

网络集资要规范，避免非法集资，适合小企业、艺术家或个人向大众展示创意。

第48条:保理业务

保理是指企业基于与客户(买方)之间的销售合同，将当前或未来的应收账款债权转让给银行或保理公司，由银行或保理公司提供买方信用风险担保、融资、账户管理、应收账款催收服务的综合金融服务。

房地产融资趋紧。房企正在探索新的融资方式。2017房企面临融资成本上升、融资渠道收窄、流动性收紧等诸多不利因素。如何融资，获得低成本的资金，成为决定上市开发商盈利表现的关键因素。在告别高杠杆时代，开发商自身资质和融资能力在竞争中更为重要。

第一财经记者梳理发现，去年下半年以来，央行、银监会均对房企融资释放收紧信号，房企杠杆率降低，融资环境出现逆转。为了解决融资难的局面，一些房企开始探索新的融资渠道。

去杠杆“杀手锏”重

房地产融资收紧趋势已逐步确立。从去年9月份开始，各地房地产调控政策一直在紧张进行，与此同时，资金也在收紧。一方面整体信贷环境保持稳定并大幅偏紧，另一方面资金流向房企的渠道监管越来越严格。去年10年初，上海率先发文严查土地融资，银行资金支持开发商高杠杆抢高价地现象得到控制。

10年末，上交所向各公司债承销机构发函，明确规定房地产企业发行公司债募集资金不得用于买地。紧接着，11年初，银监会向16热点城市所在银监局发文，要求开展金融机构房地产相关业务专项检查，包括是否严格审查房地产开发企业资质、是否违规使用银行资金购地等。5438年6月+2月的中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”。

2017，部分资金进入房地产的渠道再次被堵住。2月13日，中国资产管理协会发布“4号文”，重点规范私募管理计划向热点城市普通住宅项目输血、支持房地产开发商买地或补充流动资金的行为。2月17日，央行将下一阶段货币政策定为“稳健中性”，同时强调限制信贷流向投资投机性购房。同样是在2月17日，宣布修改再融资规则，引导资金回归现实。

受监管约束，土地融资等银行业务是禁忌。华东某国有银行业务人士近日对第一财经记者表示:“去年四季度上海加强监管后，我们银行就不再做土地融资业务了。现在我们正在挑选一些符合条件的公司客户来做开发贷业务。”

其次，有债券发行收紧的消息。“我们现在听到的交易所的声音是，所有的房地产(发债)都收紧了，包括一些大型央企。”一位专门从事债券业务的工作人员上周向本报记者透露，房地产企业发债难度加大，对房地产和城投企业发债的管控在收紧。

此外，受4号文影响，一些私募机构的心态发生了变化。4号文下发后的第二天(04年2月14)，北京一家资产管理公司的高级经理在电话中告诉本报记者，年初有几个开发商和她熟悉的机构谈融资，春节前就谈好了产品结构。受4号文影响，该机构立即决定调整之前的结构。

今年房地产“水龙头”的紧张也从房地产研究机构的统计数据中得到印证。同策咨询研究部向第一财经提供的数据显示，今年6月5438+10月，40家典型上市房企融资金额折合人民币397.52亿元，较2065.438+06年2月的765.438+0.797亿元下降44.63%。中原地产研究部数据显示，今年6月5438+10月，包括私募债、公司债、中期票据在内的全国房地产企业融资总额仅为13308亿元，延续了去年四季度以来的低迷态势，较6月2016同期下降92%。与此同时，资金价格也呈现出明显的上涨趋势。

对于未来的政策走向，民生证券研究院固定收益组负责人李麒麟预计，抑制房地产泡沫和控制房贷仍将是未来的政策重点，重点城市的房地产调控仍将继续。

探索M&A和绿色债务

“事实上，近年来市场上确实有很多金融创新产品，为房企提供了多种融资渠道。房企这几年发展不错，和金融市场多渠道融资有很大关系。”某上市房企财务总监焦近日对第一财经记者表示，房地产是资金密集型行业，前两年房地产杠杆率比较高。但2016，10年6月起，针对房地产的融资监管加强，企业债、私募、资管受到限制，土地融资也被禁止，房地产企业资金渠道变窄，流动性收紧。在诸多不利影响下，他的公司今年选择做更多的并购，“用其他融资方式解决融资收紧的问题”。

泰禾也提到加强并购。3月4日，泰禾集团董事长黄其森向第一财经等媒体承认，过去大量资金流入房地产，中央加强金融监管是正确的，因为金融需要稳定来服务大众和实体。他说，房地产资金的来源主要有两个，一是金融机构的融资，二是销售回款。如果这两端收紧，肯定会对市场产生影响，不排除一些地方的楼市会出现波动。在黄其森看来，今年资金面比去年更紧，房地产并购的机会也会增加。

曾经被房企用作融资的公司债正在收紧。去年10期间，在房地产市场调控措施频出的背景下，沪深两市相继收紧房企发债。从去年的11到今年的1，没有一家房企成功发行境内公司债。据同策咨询研究部总监张宏伟观察，房企国内发债单笔规模大幅下降，总规模趋势性也大幅下降，发债利率也出现小幅回升。在此背景下，2016年初正式推出的绿色债券市场进入了房企的企业视野，成为房企追捧的对象。

绿色债券，即“绿色债券”，是指募集资金最终投向绿色项目的债权和债务凭证，是绿色项目融资的重要渠道。

从发行利率来看，与其他融资渠道相比，绿色债券的成本优势更加明显。但从目前的结构来看，绿债并没有成为房企的战场。

中国程心国际资信评估有限公司研究院近日向第一财经提供的一份绿色债券年度报告显示，2016年，在监管政策和市场需求的双重推动下，去年绿色债券发行规模保持快速增长。去年，中国共发行了53只标签绿色债券和标签绿色资产支持证券，发行规模为2052.4亿元。尽管如此，该研究所绿色债券评价部分析师刘新河对本报记者表示，虽然有不少房地产公司前来咨询如何发行绿色债券，但从国内绿色债券市场启动到今年2月中旬，国内发行的绿色债券无一是房地产公司发行的。

原因和绿色债务门槛有关。刘新河举例说，在绿色债务融资工具和绿色企业债券所依据的绿色债券支持项目目录中，明确要求新建绿色建筑达到《绿色工业建筑评价标准》或《绿色建筑评价标准》中的二星级及以上，标准要求更加严格。

直到2月17，房企绿债的消息才传到市场。龙湖地产(00960。HK)，一家在香港上市的国内房地产公司发布公告称，公司间接子公司重庆龙湖企业发展有限公司于2016年6月收到发行规模不超过40.4亿元(含40.4亿元)的绿色债券。龙湖绿色债券是分期发行的。发行人于2月17日发行第一期绿色债券，规模为30.4亿元。3月7日，第二期6543.8亿元债券发行。

龙湖地产CEO邵肖明日前对本报记者表示，龙湖发债一般会提前考虑还款节奏，将融资成本控制在较低水平，控制资产负债表，维护财务稳定和安全，增强公司抗风险能力。

穆迪在早前提供给第一财经的报告《中国房地产行业展望2017》中的分析显示，今年中国开发商到期的境内外债券金额相对较少，债券和贷款市场仍对被评估的开发商开放。但2017年房地产行业整合仍将继续，这一趋势将有利于财务健康的大开发商。

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三、房地产融资案例分析

借壳上市，幸福产业的重大资产重组始于2006年底，2008年底1获中国通过，2008年年中完成。整个重组过程跨越了大约1.5年。幸运的是，在股权分置改革的大背景下，符合当时市场趋势和热点的房端，是房地产公司借壳上市的典型成功案例。

4.个人房产理财有风险吗？

个人房产融资当然有风险。任何融资方案都有风险。只看风险。尤其是如果使用房地产融资，风险更大。首先你要搞清楚你的个人房产是自己居住的房子还是投资的房子。如果只是投资房，强一点。即使有风险，也顶多是赔了房子。住自己的房子，最好不要用来融资，否则万一出事连住的地方都没有。