月供10万，要不要卖六套房子？
相信房产投资多年并因此获得超额收益的高女士开始陷入焦虑。前几年的投资公式似乎“无效”。在这个房地产上升期，北京二手房价格已经连续8个月下降。
名下拥有6套房产的高女士，不知道手里的房子是去是留？如果卖了，价格很难符合你的心理预期；非卖品，月供近十万让其倍感压力。
在金融行业浸淫多年的李琳(化名)和高女士一样迷茫。他一直受益于把资产放在金融产品里，现在担心找不到有效的渠道让财富保值增值。“少量私募基金，加上银行理财、债权基金、保险，有没有更好的建议？”在谈到资产配置时，李林介绍了自己的情况，然后把问题抛给了记者。
似乎没有比现在更混乱的时期了。在“房住不炒”的调控政策下，房价单边上涨被压到暂停，人们期待着经济动能转换中“新经济”接班的时刻；虽然很多金融机构在业绩报告中大谈投资收益，但大盘仍在3000点以下艰难攀升，投资者站在股市门口看是否有机会。
在房市和股市之外，基金、债券、理财产品甚至贵金属产品，在经历了一波又一波之后，似乎并没有引起人们的长期关注。
作为金融专业毕业生，李林的同学遍布银行、证券、基金等金融行业，大部分四十多岁就走上了管理岗位。作为一家金融企业的高管，李林直言自己是个保守主义者。
就在两年前，李林曾经觉得他们在投资上有“野路子”，胆子大，所以获得的财富效应也很可观。在汽车品牌和房子面积之外，最明显的区别是他们的孩子上了公立学校，而同学的孩子很多都在国际学校读书。
但目前来看，李林开始庆幸自己当时没有那么焦躁不安，因为穿越股市的牛熊重叠，新三板的短期狂热，P2P的一夜寒冬。一个在证券公司工作的同学，曾经在新三板火热的股权投资和P2P牛市中热情地入市，现在却失败了。“钱去哪了？”这个问题让有一定闲散资金的中产阶级很迷茫，甚至无所适从。但人们似乎必须为口袋里的钱找到出路。低利率的大幕拉开，财富如何在时间和通货膨胀的洪流中奔跑？
进入低利率时代
从2018到2019，“弱周期”、“经济下行”一直是宏观环境的关键词。2019贸易摩擦和外部环境的不稳定给投资者带来了不确定性。
喜欢与同学和同事谈论时事和环境的李琳对几个变化印象深刻:
2065438年8月1日(北京时间)，美联储联邦公开市场委员会(FOMC)突然宣布下调联邦基金利率25个基点，达到2.0%至2.25%，并表示将于8月初结束表内收缩。同一天，巴西央行宣布降息50个基点，其他国家紧随其后。
9月19日，美联储再次降息25个基点，而在此之前，欧洲央行也祭出了“降息+QE”的组合。
人民币汇率突破7、LPR(贷款市场报价利率形成机制)改革后，19年9月5日，央行宣布全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，同时下调相关城商行存款准备金率1个百分点，共释放约90000。
李林说，美联储降息后，他曾和同学讨论过，这是否意味着新一轮降息周期的开启。然而，从美联储官员对是否需要进一步宽松的分歧来看，他无法得出一致的结论，但无论如何，宽松的环境有利于资产价格的有益变化。
不可忽视的是，还有很多不确定性。策略分析师表示，货币政策宽松态度目前确认，但整体步伐仍谨慎克制，在无风险利率波动的同时两者博弈加剧；另一方面，全球不确定性事件的爆发、全球贸易环境的收紧以及沙特事件加剧了市场对不确定性的预期。
2018由于美联储持续加息，国内外各类市场压力较大，风险资产大幅下跌，而现金资产(如美元、黄金)和固定收益类资产表现较好。进入2019后，市场随着环境的变化而变化:去年大跌的全球股市全面反弹；全球固定收益市场继续稳步改善；贵金属市场开始发光，黄金再度走强，钯创历史新高；商品市场分化，原油价格涨幅居前。
在资本从风险资产回归固定收益和现金资产的过程中，围绕李林发生了很多故事。
李琳的同学孟凡(化名)曾经在一家中型券商的场外市场部工作，今年实现了从投行到私募的转行，多多少少有些无奈和意外。
据李林介绍，在孟凡除了很多工作和行业团体，还有两个团体特别活跃，孟凡是其中一个团体的管理员。这个群成立于2017，群友因为买了一只新三板定增私募产品而聚在一起。这款产品2018过期，至今未撤。
孟凡买了50万元，因为他熟悉销售基金的承销人员，但就市值而言，所剩无几。这是孟凡团队赞助几家公司成功上市后的年终奖的一部分。当时市场热情高涨，孟凡信心满满，甚至向身边的亲戚朋友推荐了一些项目。而他之所以做管理，也是这个原因——熟悉企业团队，还有其他朋友一起投资。孟凡想与双方沟通，找到一个相对中立的退出方法，但他没有得到一个理想的解决方案。
李林表示，随着风险资产的波动或大变动，可靠的增值渠道越来越窄。然而，在两次投资失败后，孟凡开始专注于银行理财，李林将其总结为回归“理性”。但不容忽视的是，随着无风险利率的持续下行，银行理财逐渐告别了刚兑和保底，收益波动加剧。与以前相比，银行的理财收益率在下降。截至2019年8月，剔除结构性存款产品后，银行理财产品预期收益率已经连续18个月下降。8月份银行理财平均预期收益率为4.04%，余额宝等宝宝基金甚至跌至“2”时代。
对于李林这个年纪的朋友来说，虽然有的人有几百万甚至更多的可投资资产，但有的人投资迅雷或者遭遇P2P跑路，资产也一度大幅缩水。
更让李林焦虑的是，没有有效的保值增值渠道，中产阶级对未来家庭的收入和付出信心不足。孩子的教育，医疗，养老，都是不能说的。
招商银行和贝恩公司联合发布的《私人财富报告》显示，2018年末，我国个人持有的可投资资产总规模已达190万亿元。其中，可投资生产超过654.38+00万的高净值人群数量和可投资生产总量分别达到了654.38+097和665.438+0万亿人民币。
当190万亿可投资资产遇到流动性充裕、利率低的环境，资金闲置的中产阶级该如何寻找财富的去处？
钱能去哪里？
高女士的苦恼还在继续。挂了几个月的房子还没卖出去，看房的人很多，但是买家的出价低于自己的预期。虽然吊脚楼的购买成本不到300万，但考虑到近几年的涨幅，高女士不愿意在标价800万的基础上再降价50万甚至654.38+0万。
卖还是不卖，高女士很纠结。夫妻俩都是北京本地人，因为双方父母都看好房地产行业，非常支持他们的投资。几拍下来，高女士家有六套房，月供近十万。虽然不是高薪工作，但六个“钱包”加在一起的努力和租金收入也能承受。但是，最近在“不炒住房”的政策要求下，北京房价出现了稳中有降的态势。当二手房价格连跌8个月后，高女士越来越焦虑。
如果房价不涨，由于租金收入低，资本成本高，购房者或房主的资本收益可能为负。随着孩子和父母年龄的增长，高女士和丈夫面临的压力会越来越大。
在高女士的同事看来，她的烦恼略显“甜蜜”。我同事虽然已经在丰台区有房，但是孩子到了上小学的年龄，想换个学区。但现在的情况是，他手里的闲散资金不够，目前的房子很慢，很难从学区房入手。
《中国家庭财富调查报告(2018)》显示，房产净值是中国家庭财富最重要的组成部分，2017年占66.4%。有人做过这个计算。过去十年，如果投资了商品，只能获得30%的累计回报，投资债券有51%的回报，投资股票有57%的回报，投资房地产可以获得265%的回报。
LPR(贷款市场牌价)改革后，货币政策基本形成了从房地产部门收水，从非房地产部门放水的结构性宽松格局。单边上涨不再被期待，这可能意味着金融资源和居民资产可能迎来再分配。
在李林看来，中长期来看，经济转型和利率下行有利于金融资产价格的上涨，金融资产配置的大时代正在到来。
机会在哪里？
股市似乎是你看到的第一个出口。湘聚资本总经理惠亮告诉经济观察报记者，在低利率环境下，高收益产品更受欢迎，而房地产未来十年升值空间有限，二级市场是最好的出口。
平安证券策略团队在四季度资产配置报告中提到，四季度a股市场和债券市场将受益于国内宽松周期开启，但货币政策立场仍相对克制，受通胀走高影响，因此虽然确认无风险利率下行趋势，但波动性有所加大，空间有限。
年初以来，科技创新板一直是资本市场的主线。6月份市场在科创板稳定开市，创业板三季度表现良好，意味着市场对资本市场改革的预期很高。此外，今年以来，外资一直在持续流入，资本市场在开放和吸引长期资金方面给市场带来了积极信号。
惠亮对明年的机会更加乐观。“目前宏观经济处于底部区间，未来流动性存在边际改善的可能。股市也处于相对底部区间，这意味着未来一年的机会会更多。”惠亮认为，随着外资的流入，明年a股市场的货币环境将有所改善，影响a股的诸多因素也将边际改善:贸易摩擦的影响可能会逐渐减弱，利率将继续下降，这将使更多的资金回流股市。同时，现在股市估值比较低；此外，明年将迎来5G应用的试验期，技术创新领域可能会有机会。
在宽松的流动性环境下，李林先配置了债券基金。他的逻辑是，当越来越多的国家进入负利率状态，中国的债权就会变成高收益资产来吸引资金。以美国为例，中国国债收益率仍比美国10年期国债低130bp左右。
问及黄金配置，李林说妻子在菜百买了两根金条。在低利率背景下，经济前景的不确定性使得黄金作为无息资产的配置价值比债券越来越突出。避险需求和货币贬值会导致资金涌入黄金市场。今年以来，包括中国在内的各国和地区央行不断增持黄金。根据世界黄金协会的统计，今年以来全球各国央行净买入黄金已经超过400吨，这是自2010年各国央行净买入黄金以来的最高年度累计水平。
在李林看来，黄金长期会有一个不错的走势，但短期内，他很难判断。中信建投(CITIC Construction Investment)分析师秦源也有类似的观点。受美国经济走势、贸易摩擦、英国退出欧盟进展、美国大选、天秤升职等因素影响，短期内可能难以走出较大的方向性行情。
对于市场上的大部分基金来说，回报最多的地方就是银行。随着大资管新规和银行子公司的开设，银行理财正在向“净值化”和“刚兑化”转变。普益标准监测数据显示，2065438+2009年9月，全国373家银行发行银行理财产品8564款，发行银行与上期持平，产品发行量减少268款。
学会和时间做朋友。
在聚集资本服务的客户中，一些客户与孟凡有类似的投资经历。
这些人有很多特点，盲目跟风，追逐热点，投资高度集中。在惠亮看来，许多金融机构的高管在内部投资方面一直不够理性。资产一定要配置，有中期、短期、长期的配置，也有高风险、中风险、低风险的配置，真正做到投资组合管理。
其次，就是选择适合自己的理财产品。市场上有很多金融机构和销售。为什么很多人践踏P2P和股权投资？一方面，销售机构在宣传时盲目夸大收益，盲目保本，误导投资者，让一些没有风险应对能力的人进来。另一方面，投资者对产品不了解，包括投资的资产，风险的暴露程度，为收益付出的流动性。他们选择太多不适合自己的产品，最后出现问题。
“此外，流动性和集中度也是需要考虑的重要因素。2015，现在很多热门项目都面临退出困难，很多人同时践踏了很多P2P公司，都是因为没有做好资产配置，没有正确认识自己的风险承受能力。”惠亮说。
中产阶级理财要学会和时间做朋友。一位保险资产管理公司高管给出了这样的建议，他的配置建议更直接:资金性质决定投资偏好，短期资金适合银行理财，两三年周期的基金可以买股票或者股票型基金，五年以上的基金可以投资股权。
上述高管还提到，作为投资者，仍然需要面对刚性兑付大幕的改变，这就需要对风险有新的认识和定义，根据收益率来选择产品，而不管风险将成为过去的事实。
有多年信托销售经验的理财师翁生表示，在信托领域，2011左右入市的投资者更有经验，也更谨慎；2017左右入市的投资者经验较少，谨慎贪婪。他们一方面希望获得更高的收益，另一方面希望相对低的风险。也有一些小白客户还是相信信托可以刚性兑付的。
随着违约时间的频繁发生，中产阶级的理财观念和投资者教育也需要不断提高。