第一个订单已经批准了！租赁REITs破冰，租赁行业可能轻装上阵求发展。
这是继2021年6月29日国家发改委发文将租赁住房纳入基础设施公募REITs一年以上后，交易所正式批准的首只公募租赁住房REITs。会给租赁行业带来哪些影响？有哪些问题需要澄清？
7月11日，市场首只保障性租赁房REITs正式获得交易所批准。图/IC图
首单担保租赁房REITs获深交所批准。
深交所信息显示，红土创新基金项目于7月11日获得深交所批准。这也是首个获得市场认可的REITs项目。
资料显示，红土创新基金的主要原始权益人为深圳市人才住房集团有限公司，专项计划名称为“深圳创业投资-深圳市人才住房保障租赁住房资产支持专项计划”。据悉，深圳人才安珠集团提交的公募租赁住房REITs，分布在深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区、坪山区，总建筑面积13.43万平方米，保障性租赁房* * 1830套。
对此，ICCRA住房租赁行业研究院院长赵冉分析，强劲的市场需求是支撑保障房公募REITs成功发行的基础。首批获批的REITs选择了4个位于深圳核心区域或板块的项目，既体现了基础资产的布局、类型和规模，也体现了市场需求的强劲和长期持续。
在租赁和续租方面，数据显示，上述四个项目运营时间不足三年，但具备产生持续稳定现金流的能力。从出租率来看，这四个项目都达到了很高的出租率。截至2022年3月31，保障租赁房出租率分别为99%、99%、100%、98%。从现有租赁的租赁期限来看，4个项目的租赁期限较长，三年租赁的比例高达98%。
"租赁住房项目基本上可以在短时间内实现稳定运行."赵冉指出，本次单保障房公募REITs的成功发行，有效打消了对保障房稳定性和增长潜力的疑虑。事实上，根据住房租赁行业的特点，70%以上的房源可以在项目实际开盘后3-6个月内租出(即出租率可以达到70%以上)，运营1年后出租率基本可以达到稳定状态。
除了项目租赁的稳定性，赵冉还表示，保障出租房屋运营管理的能力也是保证REITs回报率的关键。一般来说，基金管理人会聘请外部或内部的运营管理机构为底层项目提供运营管理服务；运营管理能力主要指创造和提高收益率的能力，包括市场定位能力、收入管理能力、运营成本控制能力等指标。
政策暖风频吹，租REITs破冰。
发展保障性租赁房是我国住房制度建设的重中之重。住建部数据显示，截至今年6月中旬65438+10月，全国已有近30个省区市出台了加快发展保障性住房的实施意见；“十四五”期间，40个重点城市计划新增650万套(间)保障租赁住房。
保障性住房的发展离不开金融部门的支持。在明确了租赁住房的发展规划目标后，政策层面已经表现出了对租赁住房市场的支持意图，特别是加大了金融支持力度，以促进住房租赁市场长效机制的形成。
今年5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范保障性租赁房试点发行中房地产投资信托基金(REITs)工作的通知》(以下简称《通知》)。《通知》提出，发行租赁住房基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新建保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环，有利于更好地吸引社会资本参与，拓宽租赁住房建设资金来源；有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进实现人人有房住。
通知发布当天，首批两只REITs率先上报。金钟厦门安珠租赁封闭式基础设施证券投资基金和宏图创新基金分别在上交所和深交所提交了申请材料。7月7日，上交所信息显示，金钟厦安居宝出租屋封闭式基础设施证券投资基金处于“反馈”状态。
在此背景下，红土创新基金项目于7月11日获得深交所批复。这是继去年6月29日国家发改委发文将租赁住房纳入基础设施公募一年以上后，交易所正式批准的首只公募租赁住房REITs。
景辉智库首席经济学家胡景晖评价说，如果不出大的意外，红土创新基金的这只公募REITs也将成为国内首只成功的公募租房REITs，对行业影响深远；希望未来能有更多的租房进入公募REITs的市场。同时，为了促进长租行业的发展，也希望市场化的出租房进入公募REITs。
有望形成可持续经营的闭环模式。
值得一提的是，作为ABS(资产证券化)的一种形式，中国的REITs已经在商业地产领域赋能了一段时间，现在REITs将进入住房租赁市场，其背后有着不同寻常的意义。住房租赁模式会在资本市场大放异彩吗？同时，对于轻资产公寓运营商来说，一个新的融资渠道摆在面前，他们将如何布局？还有哪些问题需要澄清？
“从国外的经验来看，房地产领域很多自持、经营性物业，包括酒店、养老、文化旅游、商业、写字楼等。，可以进入公募REITs领域，实现资产证券化。这也是很多开发企业和投资机构的退出路径。希望未来中国的公募REITs可以开放到房地产的更多领域，实现开发、投资、运营、退出的完整行业闭环。”胡景晖说。
赵冉指出，对于中国住房租赁行业的发展，公募REITs可以让住房租赁企业“轻装上阵”，真正实现“开发、运营、财务退出”的可持续业务闭环模式；同时，公募REITs实行长期投资策略，具有专业、主动的资产管理水平，有助于住房租赁市场的专业化发展，从而有效缓解整个房地产市场的波动。此外，公募REITs的募集机制也将形成良性循环，有利于行业规模的持续发展和壮大。
“随着公募REITs的逐步落地，资产持有人和基金会越来越意识到运营能力的重要性。轻资产管理公司的核心模式是输出运营能力。所以公募REITs可能会进一步拓宽轻资产模式的输出。”赵冉分析道。
不过，在房东东公寓学院创始人李权看来，虽然有不少长租企业申请了一些出租房作为担保出租房，或者已经成为担保出租房，但真正能达到担保出租房发行REITs门槛的寥寥无几。因此，李权建议，在稳定房价、稳定预期、保障民生的前提下，开发建设和运营保障性住房是非常关键的措施。对于从事租房的运营机构，建议给予更多的资金和政策支持。