龙头房企短期债务压力暴露:76家房企一年内有2.5万亿债务要还。
随着楼市企稳，政府坚持“房住不炒”主基调，房地产行业融资监管趋严，优化负债结构，降低负债成为房企融资的重中之重。一方面进一步降低短期负债比例，另一方面控制和降低融资成本，为“活下去”做准备。
杜南大数据研究院调查房企负债。76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿元，约占全部有息负债的35%。按照平均7%的融资成本计算，每年需要偿还的利息超过6543.8+0700亿。
短债TOP10发布，合计超1.2万亿。
一年内有息负债超过6543.8+000亿元的公司有4家，恒大、融创、绿地、碧桂园分别达到3957亿、6543.8+040.6亿、6543.8+0214亿、6543.8+005.8亿。一年内到期有息负债超过500亿元-1000亿元的有6家，分别是万科、华夏、R&F、泰禾、招商、保利。
可以看出，R&F是销售规模最小的一家，但其短期负债高达748亿元，压力不小。R&F地产董事长李思廉表示，公司未来将继续减债，公司土地储备仍将以旧改旧为主。中期财报显示，上半年土地方面的支出只有60亿元左右，而2019和2018分别为250亿元和370亿元左右。预计未来6至12个月将继续减少拿地，并加快减少库存和新产品投放，以维持经营性现金流偿还债务。R&F董事长助理陈志豪也表示，在未来9个月，集团将处理250亿至350亿元的债务，其中一半以上将进行重组，其他将通过资金或销售来抵消，并将出售投资物业和开发项目的股权，以提高减债速度。
年初，融创董事长孙宏斌提出2020年融创要做三件事——“降低融资成本、优化资产结构、谨慎拿地、天时地利人和”。半年报显示，融创短期债务为654.38+0406.23亿元，可支配现金为852.3亿元，无法覆盖所有短期债务。孙宏斌曾表示，未来将淡化销售规模目标，盈利减债成为第一要务。而且为了获得更多的现金流，我们会处置一些资产。
30短债6543.8+00亿-300亿，占比最大。
超六成房企短期债务规模集中在6543.8+000亿-500亿元区间。其中，一年内到期有息负债超过300-500亿元的公司有16家，代表房企有奥园、金地、华润、雅居乐、世茂、中海等。
一年内有息负债超过6543.8+00亿-300亿的房企有30家，包括旭辉、时代、中南、远洋、龙湖。此外，还有力高、中交、城建、绿地香港、建发等20家房企短期负债不超过6543.8+00亿元。
最多4次！超八成房企短期债务在增加。
杜南大数据研究院监测65家房地产企业的同比数据(部分房地产企业数据不完整)，52家房地产企业一年内到期的有息负债同比增加，占比高达80%。
分地区来看，65，438+02家房企一年内到期的有息负债较去年同期增长超过65，438+000%，三盛控股增速最高达到483.78%。
三盛控股的有息负债和短期负债在一年内双双翻番。在母公司战略的推动下，三生控股加快了全国范围的扩张。上半年先后拿下江苏海门、浙江温州、江苏无锡四幅地块，总地价约27.54亿元，是2019年长三角地区土地购置总价的4倍多。规模越来越大的同时，债务也不可避免的在上升。截至上半年，有息负债654.38+00139万元，一年内到期的负债约729.100万元，一年后到期的负债约40.84亿元，现金及现金等价物(包括定期存款和限制存款)仅约654.38+0946亿元，不足以偿还。
今年上半年，华润置地短期负债达到411.25亿元，较去年大幅增长。因为2019的有息负债中，只有6.5%需要在一年内偿还，而今年这一比例提高到了25%。但期末公司600多亿元的资本公积足以覆盖公司的短期债务，短期债务与现金之比为65，438+0.47，短期内不存在明显的偿债压力。
过去几年，合景泰富采取了更加积极的购地策略，土地储备和项目建设不断增加，存货和投资性物业规模较大，这也直接影响了多项财务指标。至今年上半年末，合景泰富一年内到期的负债较2019年末增加40.9%至334.3亿元，期末无限售条件现金较期初减少28.8亿元至486.10亿元。
此外，9项一年内到期的有息负债同比增长50%-100%，代表远洋、绿城、新城、旭辉等房企。
从去年开始，新城控股出售了大量资产，债务问题有所缓解。今年上半年，新城控股短期债务达到375.865438亿元，占比处于较高水平，债务结构有改善空间。考虑到公司期末货币资金和受限现金达到649.95亿元，短期内不存在明显的偿债压力。
旭辉上半年严格控制债务总规模，有息负债增长11.08%，处于合理水平。但一年内到期的短期债务同比增加53.3%，增幅较大。“管理层一直希望以更低的成本利用更多的资源。旭辉的发展模式是规模、利润、金融的稳健均衡发展。”旭辉控股CFO杨欣表示，旭辉希望将净负债率控制在70%以下。
有了CCCC的背书，绿城融资渠道畅通，所以上半年整体有息负债在增加。截至2020年上半年末，绿城有息负债为111852万，较年初增加17%。其中，一年期短债347.9亿，同比增长93.7%。但持有628.5%现金，现金短期负债率达到1.8，净负债率只有66%，风险可控。
一年内到期的有息负债65，438+02，同比增长30%-50%，代表了招商、万科、奥园、中南、凯撒、保利、金茂等房企。
面对“后疫情”时期的挑战，万科为保持稳定的财务状况做出了一些努力。上半年，公司继续保持正的经营性现金流。虽然一年内到期的有息负债总额达到968.2亿元，但持有的货币资金为6543.8+0942.9亿元，远高于一年期的短债。
与其他国企相比，越秀的债务水平明显较低，在地方国企中表现较好。越秀地产财务总监兼执行董事陈静表示，“目前公司现金流稳定，结合投资开发控制投资强度和开发进度。境内外融资平台保证资金充足。”
凯撒未来到期的债务中，一年内到期的债务占26%，五年内到期的长期债务约占765，438+0%，五年以上到期的债务占3%。管理层在中期业绩发布会上也表示，下一步不仅要保证及时交货，还要缩短销售回款的时间。同时提高投资扩张的质量，赚取合理的利润和强劲的现金流，加强回款，用可用资金扩大投资，实现规模、利润和现金流的平衡。
同比增幅低于30%的一年内到期有息负债65，438+09，代表房企有R&F、绿地、龙湖、中粮、世茂、融创、恒大等。其中以龙湖、世茂为代表，基本保持良好的债务结构；以R&F、恒大为代表，在减债方面取得了一些成绩。
短债无忧！这13家房企实现了降杠杆。
杜南大数据研究院监测了65家房企的同比数据(部分房企数据不完整)。从同比来看，只有13房企一年内到期的有息负债出现负增长。其中，五矿、世纪佳缘、绿地香港、碧桂园跌幅最大。
随着五矿地产收购母公司资产的成功实施？规模将迅速提升，项目数量少带来的增长压力将得到缓解。与2019相比，上半年短期负债压力减缓。2019年，五矿地产短期现金负债率仅为0.53，而2018年同期为3.55，比去年同期高出7倍。一年内到期的短期债务为72.626亿港元，按照财报披露的现金金额和存款情况(38.5亿港元)，完全不足以清偿这些短期债务。但截至今年上半年，一年内到期的短期负债同比下降69.9%，现金短期负债率增至1.25。公告指出，随着国内疫情影响的减轻，五矿将继续努力抓住包括网络营销在内的多元化营销方式，进一步促进销售，努力抓住现金回笼，减轻现金流压力。
目前三条红线中，绿地香港的三个指标都没有踩线。上半年现金流管控不断加强，销售回款率高达92%，公司账面现金存量6543.8亿+003.33亿，完全覆盖短期有息负债。同期总负债为917亿元，同比上升11%，净负债率由去年末的18%上升至38%。现金总额与短期负债的比率从去年的2.11下降到1.86。有效计息成本长期保持在6%以下。董事会秘书于蕾表示，由于行业内债务水平较低，绿地香港未来将适度增加债务，并开辟多元化融资渠道。
在之前的规模扩张时代，郑融地产因为追求高业绩，在2018跨过了千亿元的门槛。郑融推出2019-2021“新三年战略”，加大力度去杠杆，从高增长向高质量发展转型。截至中期，郑融的账面现金为398亿元，有息负债为636亿元。其中，短期负债占比30%，较2019年末下降4个百分点，银行贷款、非银行贷款、企业债券、优先票据占比分别为51%、9%、7%、33%。债务结构持续优化，短期债务占比仅为30%，明显低于2019年的34.2%。
行业观察:加快还款速度迎接还债高峰
通过监测典型房企的有息负债总额和一年内到期的有息负债，可以看到房企整体负债居高不下，考验着大家的资金链。2020年，房企销售将阶段性承压，迎来偿债高峰期。
研究人员认为，面对即将到来的还款高峰期，房企还钱的方式主要有两种。一个是融资。为了应对还款高峰期，越来越多的房企将加快融资步伐。但“345融资细则”酝酿近两年，已在部分重点房企实施。今后将根据实施情况完善和扩大适用范围。这意味着房地产金融政策仍然不容乐观。
另一种是卖，高价少拿地。如何加快销售回款，抢占更多市场份额，是疫情常态化下房企的重中之重。正如地产高管所说，“走错地方是一件很痛苦的事情。”
规划:广林
领导:王彦岭
研究员:，，易，邱永芬，和艾格尼丝。
出品:杜南大数据研究院上市房企课题组。